未损害他人利益符合效力性强制规定的借名购房协议有效

【审判规则】

借名购房协议虽规避政策性规定，但受托人以自己名义办理房屋按揭贷款之后，委托人按约偿还贷款本息。因借名购买的房屋未对购房人的主体资格作出限制性约定，且借名购房协议未损害国家、集体或第三人的利益，亦未违反法律、法规的效力性强制规定，即借名购房协议不存在法定合同无效情形，应确认该协议有效。虽然受托人的签名系其他受托人代为签署，但受托人明知该事实仍未提出异议，则代签行为有效，受托人受借名购房协议的约束，应当确定委托人为房屋的实际购买人。  

【关 键 词】 

民事 所有权确认 签名 明知 落款时间 协议效力 政策性规定 借名购房协议 履行义务 强制性规定委托人 实际购房人 

【基本案情】 

李X琼与孙X宁系夫妻关系，李X琼系李X荣的妹妹，李X荣系包X生、刘X兰的儿媳。包X生、刘X兰决定以332 760元价格购买位于东营市河口区丽水园小区的X单元101号房，但资金不足需贷款二十万元，又因无本地户口故而无法办理按揭贷款，二人遂与李X琼、孙X宁及李X荣签订借名购房协议，约定以李X琼、孙XX的名义办理按揭贷款，李X荣提供贷款担保；所购房产以包X生、刘X兰的名义办理房产证，相应按揭贷款手续及办理房产证的费用均由包X生、刘X兰承担。包X生、刘X兰及李X琼、李X荣均在该协议上签名，孙X宁的签名系由李X琼代签，该协议实际签约时间为2008年10月28日。

2006年9月25日，李X琼与胜利房产公司（胜利油田胜利房地产开发有限责任公司）签订商品房买卖合同，以321 860元价格购买了涉案房屋，房屋的建筑面积为143.25平方米，建筑面积为37.88平方米的附属物1-3号车库；付款方式为合同签订时支付121 860元，剩余20万元购房款于合同签订后30日内在胜利房产公司指定的金融机构办理按揭手续。合同签订之后，李X琼分别于2006年8月19日、8月21日、10月19日交付了5万元、46 860元、25 000元；剩余20万元购房款系李X琼、孙X宁采取向工行河口支行（中国工商银行东营市河口支行）借款20万元的方式支付。为此，李X琼、孙X宁与工行河口支行签订了按揭贷款合同，李X荣系保证人，该笔贷款直接打入了胜利房产公司的房款账户。包X生、刘X兰自2007年4月份起按月向银行偿还贷款，至2011年9月份共计偿还了9万余元。

包X生、刘X兰以李X琼、孙X宁自愿为其借名购买涉案房屋并办理银行按揭贷款，而其偿还部分银行贷款后，李X琼、孙X宁违反约定，拒不配合其办理产权登记手续为由，提起诉讼，请求判令包X生、刘X兰为涉案房屋的所有权人，后其变更诉讼请求为请求确认其为涉案房屋的实际购买人。 

李X琼、孙X宁辩称：涉案房屋系李X荣购买，首付款亦为李X荣交付。李X荣购买涉案房屋时，因其丈夫在监狱服刑，无法办理贷款，遂委托本方代办贷款手续；包X生与李X琼、李X荣等签订的借名购房协议并非李X琼的真实意思表示，且该协议形成时间与实际签约时间相差较长，孙X宁对此并不知情，故该协议无效，何况包X生、刘X兰仅偿还了39 200元银行贷款，该协议亦未实际履行；包X生、刘X兰系在李X荣之后搬入涉案房屋的，而且是在李X荣与二人的儿子离婚后将李X荣强行赶出，并扣留了购房和贷款的相关资料，因此，包X生、刘X兰并非涉案房屋的实际使用人。综上，请求驳回包X生、刘X兰的诉讼请求。

李X琼、孙X宁以包X生、刘X兰与李X琼、李X荣等签订借名购房协议的时间与实际签名时间相差过长，并非李X琼的真实意思表示，孙X宁对该协议并不知情，且包X生、刘X兰并未支付首付款或清偿贷款，也没有实际履行协议，取得涉案房屋使用权为由，提起反诉，请求确认上述协议无效。 

包X生、刘X兰辩称：其与李X琼等人签订的借名购房协议内容不违反法律的强制性规定，系有效协议，李X琼、孙X宁的反诉请求不成立。 

庭审中，李X琼陈述其之所以代孙X宁签署涉案借名购房协议系因其持该协议前往李X琼、孙X宁家中，要求李X琼、孙X宁签名时，孙X宁既不签字，也不表示拒绝，故而其代孙X宁签名。嗣后，孙X宁亦未提出异议。 

【争议焦点】 

房屋实际购买人因不具有按揭贷款的资质，与受托人签订借名购房协议，约定受托人以自己名义办理房屋按揭贷款之后，委托人按约偿还贷款本息，此种情形下，该借名购房协议是否存在法定合同无效的情形，是否有效。 

【审判结果】 

一审法院判决：东营市河口区丽水同小区X单元101室的实际购买人为包X生、刘X兰；驳回李X琼、孙X宁的反诉请求。

宣判后，双方当事人均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。 

【审判规则评析】 

借名购房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，一方实际出资并享有房屋权益的行为。对借名购房协议的性质的认定，可根据以下两个方面进行合理判断：第一，所购房屋为商品性住房。借名购房中的所购房屋为商业性质的，对于不具备购房资格的购房人借用有购房资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其有效。第二，所购房屋为经济性适用房或者其他保障性住房。因这类住房的购买主体一般都具有限定条件，通常该类房屋的购买是政府给予特殊人群的购房优惠政策，所以该类借名购房违背相关购房政策的规定，并且实际购买人不符合购房主体资格的认定条件，对社会中一部分人群利益造成损失，因此该类借名购房合同无效。另外，因房屋物权登记产生的公示公信效力是一种权利推定效力，在不损害善意第三人利益的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的“公正”。当事人之间有协议明确约定了房屋物权归属且该协议合法有效的，则应根据协议确认房屋的权利主体；如果没有协议约定，则应当综合分析实际出资人及出资情况等证据，从而认定实际购买人是否为真正的权利人。

本案中，包X生持借名购房协议联系孙X宁与李X琼签字时，孙X宁未作出同意或不同意的意思表示，李X琼遂代替为签署协议，由于孙X宁对李X琼代为签名的事实是知情的，却未作出明确意思表示，应视为其同意合同内容，应受该借名购房协议的约束。至于协议落款时间与签名时间相隔长短并不影响协议的效力。虽然涉案借名购房协议规避了金融政策性规定，但包X生、刘X兰在贷款合同签订后，按月足额偿还贷款，未恶意套取金融资金，也没有对国家、集体或者第三人的利益造成损失。此外，涉案借名购房协议未违反法律、法规的效力性强制性规定。综上，涉案借名购房协议系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效协议，由此可以确认涉案房屋的实际购买人为借名购房协议的委托人包X生与刘X兰。 

【适用法律】 

《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

【法律文书】 

民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 

【效力与冲突规避】 

参考性案例 有效 参考适用 

【释评汇注】 

借名购房行为若未违反国家效力性强制规定，且未损害他人利益的情况下，可认定该行为有效，但在审判实践中，正确判定借名购房协议的效力、维护当事人的合法权益，合理解决纠纷，需注意以下三个方面的内容：（一）注意区分借名购买的房屋类型。即根据房屋类型判断借名购房协议是否违反国家法律中对于购房者的限制性规定，若违反则协议无效。（二）查看产权变动情况。受托人在委托人利用其身份进行购房，房屋产权人登记在受托人名下时，受托人因离婚或者死亡等导致其财产发生变动，损害委托人利益，委托人请求对房屋产权人进行确认与变更的，应当依法予以支持。（三）查看借名购房协议中对争议解决有无约定。有约定的，则根据双方当事人借名购房协议中对争议事项的约定进行处理；若无约定，则可合理行使自由裁量权，在查明案件事实的基础上提出可行的纠纷解决方式，当事人接受的，即可按此方式处理。 

包X生、刘X兰诉李X琼、孙X宁所有权确认纠纷案

【案例信息】

【中 法 码】 房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·买卖合同·合同效力·隐瞒事实 (R070202060306)

【案    号】 (2011)河民初字第406号

【案    由】 所有权确认纠纷 

【判决日期】 2011年09月07日

【权威公布】 被最高人民法院中国应用法学研究所《人民法院案例选》2013年第2辑(总第84辑)收录

【检 索 码】 C0303+32+1SDDYHK0311C

【审理法院】 山东省东营市河口区人民法院 

【审级程序】 第一审程序 

【原    告】 包X生 刘X兰（均为反诉被告） 

【被    告】 李X琼 孙X宁（均为反诉原告） 

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

原告：包X生。

原告：刘X兰。

被告：李X琼。

被告：孙X宁。

原告包X生、刘X兰因与被告李X琼、孙X宁发生所有权确认纠纷，向山东省东营市河口区人民法院。山东省东营市河口区人民法院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院经审理查明：李X琼于2006年9月25日以买受人的身份向胜利油田胜利房地产开发有限责任公司购买了位于东营市河口区丽水园小区的X单元101号房，该房屋的建筑面积为143.25平方米，附属物1-3号车库(建筑面积为37.88平方米)，总房款为321 860元，签订合同时交纳121 860元，剩余二十万元在合同签订后30日内到房屋出售人指定的银行办理按揭贷款手续。事实上，上诉房屋的首付款情况为：2006年8月19日交付了5万元，2006年8月21日交付了46 860元，2006年10月19日交付了25 000元。双方对于剩余购房款20万元均认可以下事实：李X琼、孙X宁作为借款人、李X荣作为保证人与中国工商银行东营市河口支行签订了按揭贷款合同，借款金额为20万元，该笔贷款直接打人了开发商房款账户。双方对于还贷情况均认可以下事实：自2007年4月份起，包X生、刘X兰按月向银行偿还贷款，截至2011年9月份共计偿还了9万余元。

对于涉案房屋的购买和贷款事宜，包X生、刘X兰作为甲方与李X琼、孙X宁作为乙方以及案外人李X荣作为丙方达成了协议，并签订了书面协议书一份，协议书写明：甲方包X生、刘X兰在东营市河口区丽水园购买楼房一套(X单元l楼东户，面积143.76平方米，车库37平方米)，房款共计332 760元。因甲方购房资金不足，需在工商银行贷款20万元，包X生、刘X兰户口不在本地无法办理贷款，经甲、乙、丙三方协商，达成以下协议：1．由甲方包X生、刘X兰的儿媳李X荣的妹妹李X琼、妹夫孙XX出面代甲方在工商银行贷款20万元，由丙方李X荣提供贷款担保；2．以上房产以包X生、刘X兰名字办理房产证，20万元银行贷款全部由包X生、刘X兰偿还，办理房产证等手续的一切费用也由包X生、刘X兰承担。甲方包X生、刘X兰及乙方李X琼、丙方李X荣分别在协议中签了名，乙方孙X宁的签名是李X琼代签。协议书落实日期为2008年10月28日。双方均认可协议中的“孙XX指的是被告孙X宁”。另查，李X琼、孙X宁系夫妻关系，案外人李X荣曾系包X生、刘X兰的儿媳，李X琼系李X荣的妹妹。

原告包X生、刘X兰诉称：2006年8月份，我们欲购买河口区丽水园小区X单元101室楼房，因资金不足需向银行贷款，由于我们是外地人，不符合当时银行的贷款条件，经协商，两被告自愿为我们顶名购买了该楼房，并顶名办理了银行按揭贷款，之后我们按月以被告李X琼的名义向银行偿还贷款。现两被告违反当初的约定，不配合办理产权登记手续，甚至有意登记在自己名下。为此诉至法院，请求依法确认东营市河口区丽水园小区X单元101室房屋的所有权人为原告包X生、刘X兰，诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，两原告将诉讼请求变更为：请求依法确认东营市河口区丽水园小区X单元101室房屋的实际购买人为原告包X生、刘X兰，诉讼费用由被告承担。

被告李X琼、孙X宁辩称：(1)涉案楼房是被告李X琼的姐姐李X荣购买的，首付款也是李X荣交付的。2006年8月份李X荣欲购买河口区丽水园小区X单元101室楼房，因当时李X荣的丈夫在监狱服刑，无法办理贷款，李X荣即请求两被告顶名购房并办理贷款；(2)原告包X生让被告李X琼、案外人李X荣签名的协议，不是被告李X琼的真实意思表示，协议注明的时间与李X荣、李X琼的实际签名时间相差太久，被告孙X宁对该协议不知情，该协议应属无效协议。截至起诉之日止原告仅偿还了银行贷款39 200元，双方签订的协议未实际履行；(3)李X荣自2008年5月1日搬人涉案楼房居住，面原告自2010年1月份才与其儿子一起搬人涉案楼房居住，2011年3月21日原告之子与李X荣离婚后，两原告强行将李X荣赶出，并扣留了购房和贷款的全部资料，原告不是该房屋的实际使用人。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

反诉原告李X琼、孙X宁诉称：包X生、刘X兰与李X琼、案外人李白荣签订的协议书中注明的时间与李X琼、李X荣的实际签名时间相差太久，且不是李X琼的真实意思表示。孙X宁对该协议根本不知情。包X生、刘X兰未交付首付款，亦未偿清贷款，协议未实际履行，其未实际取得该楼房的使用权。请求法院依法确认该协议为无效协议。

反诉被告包X生、刘X兰辩称：双方签订的协议书是对已经发生的民事权利义务的确认，其内容不违反法律的强制性规定，为有效协议，反诉原告的反诉请求不成立。

本院认为：本案双方争议的焦点问题有两点：(1)两原告作为甲方与两被告作为乙方以及案外人李X荣作为丙方签订的顶名购房、顶名贷款协议是否具有法律效力；(2)涉案房屋的实际购买人是两原告还是案外人李X荣。

关于第一个争议焦点：本院认为，顶名协议中甲方包X生、刘X兰及乙方李X琼、丙方李X荣的签名均系本人所签，应认定是其真实意思表示。孙X宁的签名虽非本人所签，但李X琼在庭审中认可其代孙X宁签名时孙X宁在场未表态，庭审查明孙X宁在以后亦未提出过否认表示，因此应视为被告孙X宁同意李X琼的代签行为。两被告主张协议中李X琼签名的真实时间为2009年8月份，李X荣签名的真实时间为2010年2月7日，但未能提供有效证据证实，旦两被告主张的签名时间并不影响协议的效力。原告包X生、刘X兰自2007年4月份起按月偿还银行贷款，该行为是对双方签订的顶名协议的实际履行。综上，该顶名协议是甲乙丙三方的真实意思表示，且不存在《合同法》规定的无效情形，应认定是有效协议。

关于第二个争议焦点：本院认为，顶名协议中明确写明了甲方包X生、刘X兰是顶名委托人，乙方李X琼、孙X宁是顶名受托人，丙方李X荣是顶名贷款的保证人，据此能够认定是原告包X生、刘X兰委托李X琼、孙X宁购买的涉案房屋，涉案房屋买卖合同的实际购买人应为包X生与刘X兰。

综上，原告包X生、刘X兰要求确认其两人为涉案房屋的实际购买人的主张，事实清楚、证据确凿，应予支持。反诉原告李X琼、孙X宁要求确认顶名协议无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

本院判决如下：

一、东营市河口区丽水同小区X单元101室的实际购买人为原告包X生、刘X兰；

二、驳回反诉原告李X琼、孙X宁的反诉请求。宣判后，原被告均未提起上诉，判决已发生法律效力。